城镇居民在农村宅基地上建房，遇拆迁可主张赔

更新：2022-05-31 点击：

不少城镇居民觉得城市房子太贵，或者觉得农村环境好，想要到农村购置宅基地建房，但是这样的行为真的可行吗？

有城镇户口的大刘觉得城市喧嚣，想回农村建房过些安静的日子。于是他和张大爷签订《宅基地转让协议书》，约定将一块宅基地使用权以60万元转让给大刘，如果遇到拆迁，宅基地上的一切拆迁补偿归大刘所有。不久，大刘在宅基地上建了一栋三层高的房子。后来，宅基地被政府征用拆迁，大刘和张大爷就拆迁补偿等事宜起了纠纷，于是他把张大爷诉至法院。

大刘认为，转让合同违反法律强制性规定，应当无效，张大爷应返还转让款60万元。自己花了200万在宅基地上装修建房，但得到的拆迁补偿款只有100万元，张大爷应赔偿装修建房损失100万元。

张大爷认为，大刘明知宅基地属于集体土地仍然购买，对于合同无效具有过错，不应返还合同款60万元。拆迁补偿100万元已包括宅基地、房屋和其他补偿，自己已全部支付，不应赔偿装修建房的损失。

宅基地合同是否有效

实际上，大刘和张大爷签订的《宅基地转让协议书》是无效的。首先国家禁止城镇居民到农村购买宅基地。《土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

国务院曾下发有关通知，明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。

此外，法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房子是建在宅基地上的，但并不意味着宅基地和房子可以分开进行买卖，其需要满足“地随房走，房随地走”的原则，如果分开买卖，那么买卖行为将是无效的。

因此，根据“房地不分离”原则，房屋和宅基地使用权只能归同一个人所有。本案中，大刘和张大爷签订的协议，因违反法律强制性规定，分离买卖，应认定为无效。

转让款和建房损失需要返还？

本案中转让款的60万元，因为宅基地以及房屋已经被征收拆迁，所以不涉及返还的问题。而大刘和张大爷约定房屋如果遇到拆迁，宅基地上的一切拆迁补偿归大刘所有。

虽然双方签订的转让协议无效，但是协议中的约定是双方的真实意思表示，也是双方对拆迁安置所涉经济利益作出的自由处分，因此根据双方约定，大刘获得拆迁补偿并无不可。

另外，宅基地的拆迁补偿分为两种，一种是对地上房屋的补偿，即安置补偿，另一种是对宅基地使用权的补偿，即弃权补偿。如果选择弃权补偿，那么就不能再进行安置补偿。

大刘选择弃权补偿获得了拆迁补偿款100万元，已完成双方对于房屋拆迁利益处分的约定。至于要求张大爷赔偿装修建房的损失，不合情理，也没有法律的实际依据。因此，张大爷无需赔偿大刘装修房屋的损失。

想在农村买卖房屋，需要满足什么条件

虽然土地不可以买卖，但法律规定，土地使用权是可以依法转让的。根据“房地不分离”原则，房屋和宅基地使用权和房屋所有权归同一人所有。也就是说，如果宅基地上没有房屋，属于空宅基地，那么宅基地是不可以买卖的。

如果宅基地上有房屋，因房屋买卖宅基地使用权随之转移，这是可以的。因此，农村房屋可以买卖，但是也需要满足这几点条件。

一是农村房屋只能卖给同一村的村民。二是买卖房屋前虽然不是同已个村的村民，但是之后把户口迁入到该村的，也是可以买卖的。三是买受人符合宅基地申请标准。四是出售的房屋建造必须合法，符合当地标准。五是买卖房屋需要经过集体经济组织批准同意。

值得一提的是，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果其在集体组织经济已经拥有一处宅基地和住房，是不允许再购买农村房屋。

提醒大家，在购买农村宅基地和房屋时，建议了解一下相关法律法规和政策，自己是否具备购买资格，谨慎考虑，否则可能会产生不必要的纠纷和损失。

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