二手房买卖违约，赔偿金数额如何确定

更新：2022-06-06 点击：

房子一直是老百姓很关注的话题。在二手房买卖过程中，因违约而产生的纠纷屡见不鲜。那么，二手房买卖违约，赔偿数额怎样确定呢？

大林和小李签订二手房屋买卖合同，购买小李名下的一套房屋，双方约定房屋总价款80万元，定金10万元，于一个月后办理过户手续，在过户当日向小李支付购房余款。并且还约定，如果大林违约且逾期超过10个工作日，小李有权解除合同，没收定金，或要求大林支付总价款20%的违约金。之后大林因工作原因离开本市，直至约定过户当日，大林也没有前来办理过户手续。经多次催告履行约定未果，小李将大林诉至法院。

法院经审理认为，根据双方约定，小李以大林违约为由解除合同，并要求其承担违约责任，合理合法。最终小李选择适用违约金条款，但大林主张违约金过高，请求减少。法院根据公平和诚信原则综合考量，判决双方解除合同，大林向小李支付违约金10万元。

违约需要赔偿损失

《民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，大林和小李签订的合同系双方真实意思，双方应当严格按照合同履行义务。大林未能在约定期限内履行房屋过户手续，以及支付购房余款，显然已经构成违约，应当承担违约责任。

至于赔偿数额，应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，损失赔偿数额不可以超过违约一方订立合同时，预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

此外，当事人可以约定给付定金作为担保，但是定金数额不可以超过合同标的额的20%，如果超过，超过部分不产生定金的效力。《民法典》第587条还规定，给付定金一方如果不履行约定，致使不能实现合同目的的，不能请求返还定金。收受定金一方不履行约定的，致使不能实现合同目的的，需要返还双倍定金。

违约金和定金不可同时主张

本案中，双方约定，如果大林违约，小李有权没收定金，或要求大林支付总价款20%的违约金。那么，小李可以主张违约金和定金一起赔付吗？

《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，违约金和定金是不能同时主张的，当合同约定违约金和定金两种情形时，只可以选择适用违约金还是定金。

另外，本案双方约定的20%的违约金条款，在司法实践中也未必可以全部得到支持。《民法典》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求适当减少。

所以违约金的多少，应根据实际损失、履行合同情况、当事人过错程度等综合考量。一般来说，只要一方主张违约金过高，除非另一方能够证明实际损失，否则可能会被调低违约金。

签订二手房买卖合同需要注意

首先必须确认房主的真实身份。在双方签订合同前，核实业主证件的真实性和业主身份的一致性，是非常重要的。尤其是在没有第三方介入担保的情况下，自己与房主进行交易，需要注意这一点。可以要求对方提供合法的产权证书正本，并到有关部门查询产权证的真实性以及产权相关记录。

其次必须明确双方的违约责任。因为房产交易涉及金额较大，流程比较复杂，因各种原因导致违约的情况时有发生。为了能避免以后产生纠纷，在签订合同时，就需要明确写清双方的责任与权利，以及违约金的赔付金额和时间。

最后必须明确相关费用的给付时间。在实践中，买房会将房款的首付和尾款两部分在不同时间进行给付，因此需要明确首付和付款过户的时间。同时，合同当中也需注明水电、煤气、物业等各项费用的交纳标准和时间，明确划分好房屋的费用责任。

二手房交易过程中，由于法律意识的缺乏，购房者往往对于买卖合同重视程度不够，权利义务约定不清晰，违约责任约定不明确，导致发生纠纷时难以去主张权利。因此建议大家在二手房交易过程中，重视相关条款和违约责任的约定，以便产生纠纷时，能及时维护自身合法权益

二手房买卖违约，赔偿金数额如何确定

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