开发商宣传广告与实际不符，是否需要承担责任

更新：2023-09-26 点击：

送阳台、送飘窗、三房变四房......“赠送面积”是开发商吸引客户的重要营销手段。如果看房时开发商承诺赠送面积，结果交房时与实际不符，这种情况下该怎么办呢？

基本案情

2020年7月，原告王某和被告某房产置业公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买某处房屋，房屋建筑面积为135平方米，套内建筑面积99平方米。开发商销售人员在售房前期曾告知王某“赠送一个储藏间，面积11平方”。2021年底，王某发现所购房屋的赠送面积部分并未进行浇筑，于是到售楼处要求房产置业公司履行承诺。经协商，某房产置业公司承诺施工，但后因施工部分违反建设规划被全部拆除，案涉工程无法继续施工。之后由于该部分面积赔偿事宜未达成一致，王某起诉到法院，要求某房产置业公司支付违约赔偿款。

法院判决

本案争议焦点为：第一，被告是否发出案涉争议位置为赠送面积的要约；第二，如果构成要约，被告是否应对未履行赠送面积的义务予以赔偿。

法院经审理认为，第一，双方签订的《商品房买卖合同》及附件虽然没有关于争议位置为赠送面积的明确约定，但从其对外宣传的置业计划书、户型模型图等材料中可以看出，争议位置有实际可以使用的空间，被告也承诺施工。因此可以认定，被告在售房时向原告王某作出的宣传和说明构成要约，被告确实存在承诺赠送面积的事实，应予以确认。

第二，原、被告之间的约定因违反建设规划，应属无效约定。虽然约定无效，但约定内容对原告王某购买房产的意愿或案涉商品房价款可能产生一定的影响，王某因案涉房屋缺失争议位置而有所损失，合理可信。而被告作为开发商，对其承诺内容违反建设规划应属明知，其给原告王某造成的损失具有明显过错。

最终，法院判决被告某房产置业公司赔偿原告王某损失10000元。

律师说法

开发商在售房广告中用“可以赠送面积”作为卖点，购房者受此吸引与开发商签订预售合同，但是赠送面积相关内容并未以书面形式写进预售合同当中。

房屋交付后，购房者与开发商就赠送面积相关问题发生争议时，“并未写进预售合同的赠送面积”对于开发商是否具有约束力成为了一大焦点问题。也就是说，售房广告或宣传资料中所提到的赠送面积优惠应当被认定为开发商发出的“要约”，还是应当被认定为开发商发出的“要约邀请”？

根据相关司法解释规定，房地产销售广告当中对于房屋及其附属设施的所作的说明和允诺，如果是具体明确的，并且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，即使该宣传内容没有写入购房合同，也应当视为合同内容，构成要约。如果购房者发现宣传内容和实际不符的，可以要求开发商承担违约责任。

律师提醒，开发商所谓的“赠送面积”不会像产权面积一样进行明确具体的约定，往往隐含着一定的法律风险，因此购房者要尽到充分的注意义务。购买房屋时不能仅看商品房的销售广告和宣传资料，还要重点关注《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于赠送面积的相关约定和标注。如果发生合同约定和商品房的销售广告和宣传资料不符的情形，应当及时向开发商提出，以防事后产生纠纷。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

开发商宣传广告与实际不符，是否需要承担责任

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